2023 부동산 특약사항 모음 및 효력 유무 구분 방법 (+ 임대차, 매매 계약서 양식 )

월세, 전세, 매매 등 부동산 계약을 체결할 때 특약사항이 무엇이 들어가야 되는지, 특약사항의 효력 범위는 어디까지인지 궁금하신 분들이 많을 겁니다. 본 포스팅을 통해 안내드리겠습니다. 상세한 사항은 목차별 상세 포스팅을 별도로 첨부해 뒀으니 참고하시기 바랍니다.

부동산 특약사항 모음집

부동산 계약을 체결할 때 필수적으로 또는 상황에 따라 필요한 특약사항은 반드시 계약서에 작성해 두시는 것이 좋습니다. 건물주(임대인), 세입자(임차인)와의 관계 또는 매도인, 매수인간의 계약 체결 시에는 특약사항으로 작성한 한 문장이 여러 분쟁을 막을 수 있어 상황별 필수 특약사항은 반드시 계약서를 작성할 때 함께 작성해 두시는 것을 권유드립니다.

월세, 전세, 매매 등 계약 형태에 따라 특약사항은 다르게 작성되어야 하며 별다른 특약사항을 첨부하길 원치 않은 상황이더라도 기본적으로 첨부해야 하는 특약사항 정도는 첨부해 두시는 것이 좋습니다. 기본 특약사항은 아래와 같습니다.

월세, 전세 등 임대계약 특약사항

임대할 부분의 면적은 00㎡이다.

본 주택을 인도받은 임차인은 00년 00월 00일까지 전입신고와 확정일자를 받아야 하며, 임대인은 위 약정 일자 다음 날까지 임차 주택에 저당권 등 담보권 설정을 할 수 없다.

임대인은 본 계약체결 당시 국세 및 지방세 체납, 근저당권 이자체납 사실이 없음을 고지하고 임차인에게 확인한다.

임대인은 본 주택의 매매계약을 체결하는 경우 사전에 임차인에게 고지한다.

본 주택의 매매계약을 체결하는 경우 양수인이 보증사고 이력 등으로 전세보증보험 가입 및 유지가 어려워 임대차 승계가 불가능할 경우 계약을 해제할 수 있으며, 임대차계약 당시의 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있다.

거래당사자는 본 계약과 관련하여 분쟁이 있는 경우 법원에 소를 제기하기 전에 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다.

주택임대차계약 신고는 계약체결일로부터 30일 이내 관할 주민센터를 방문 또는 국토부거래관리시스템을 통하여 임대인과 임차인이 주택임대차계약신고서에 공동으로 서명 및 날인하여 신고한다.

본 계약에 명시되지 않은 사항으로 인해 발생한 분쟁은 주택임대차보호법 및 민법 또는 주택임대차계약의 일반관례에 따르기로 한다.

부동산 매매 특약사항

거래 쌍방은 현 시설 상태에서의 매매 계약이며, 등기사항 증명서를 확인하고 계약을 체결함을 확인한다.

잔금 시까지의 해당 부동산에 부과되는 각종 공과금 등 비용은 매도자 부담으로 한다.

본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산 매매 일반 관례에 따른다.

현 시설물 상태의 계약이나 계약 시에 매도인이 고지하지 않은 부분에 하자가 생길 경우 하자담보책임과는 별개로 매도인은 이를 수리해 주기로 한다.

00 은행 채권최고액 금 00원은 매도인이 잔금일에 상환하고 말소등기하기로 하며, 매도인은 잔금일까지 해당 부동산에 대해 새로운 권리변동을 일으키지 않는다.

월세 특약사항

해당 특약사항 중 본인의 상황에 맞는 특약사항을 계약서 작성 시 함께 작성하시면 됩니다. 단, 특약사항을 계약쌍방 모두 동의하지 않는다면 특약사항으로 첨부하기 어려우므로 본인의 입장만 생각하기보다는 상대방의 입장도 함께 고려해서 합의하여 작성하셔야 됩니다. 위에서 안내드린 기본 특약사항은 반드시 첨부하시고 아래 특약사항 중 본인의 상황과 맞는 특약사항을 찾아보시기 바랍니다.

특약사항은 최대한 구체적으로 적는 것이 좋습니다. ex) 금액을 구체적으로 기재할 것

임대인은 새로운 임차인의 계약 체결여부와 관계없이 계약 만료 시 즉시 보증금을 반환하며, 반환하지 않을 시 하루 00원을 지연이자로 지급하기로 하며, 만일 이로 인해 임차인이 비용(이사계약비용, 부동산 계약금)이 발생한 경우 이를 지급하기로 한다.

임차인은 반려동물을 키우지 않는 것에 동의하며, 만약 이를 어길 시 임대인은 반려동물로 인해 발생하는 주택 내부 손상비용과, 손상여부와 관계없이 도배 및 장판 비용 000원을 청구할 수 있다.

임대인은 임차인이 반려동물을 키우는 것에 동의하며, 이를 이유로 추후 계약해지를 주장할 수 없다.

임대인은 보일러 등 주택 내부 시설물 수리에 적극 협조하며 만약 이를 이행하지 않을 경우 임차인이 수리 후 임대인에게 비용을 청구하거나 임차인이 내야 하는 월세에서 수리비용을 차감하여 납부하는 것을 동의한다.

임차인은 임대인의 허락 없이 벽걸이 tv 설치 등 시설물에 손상을 가하는 가전제품을 설치할 수 없으며, 이를 어길 시 임대인은 임차인에게 손상 비용을 최대 00원까지 청구할 수 있다.

임차인의 사정으로 계약기간 도중 계약을 파기할 경우 임차인은 계약만료 전까지 보증금 반환을 요구할 수 없으며, 만약 새로운 임차인과의 계약에 중개수수료가 발생할 경우 기존 임차인이 부담한다.

전세 특약사항

임차인은 전세보증금 대출이 불가능할 경우 해당 계약을 해지를 주장할 수 있으며, 기존에 임대인에게 지급된 계약금은 임차인에게 반환하기로 하는 것에 임대인은 동의한다.

본 전세계약의 유지 여부는 전세보증금 대출가능 여부와는 연관이 없으며, 전세보증금 대출 불가로 임차인이 계약을 유지하지 못할 경우 임차인의 사정에 의한 계약해지로 임대인은 보증금을 반환해 줄 의무가 없음을 확인한다.

임대인은 전세보증보험 가입이 불가할 경우 계약이 자동 해지 되는 것에 합의하며, 이미 지급된 계약금, 중도금, 잔금이 있다면 즉시 임차인에게 반환하는 것에 합의한다.

잔금일 임대인은 즉시 선순위 근저당 000을 말소하기로 하며 이와 동시에 임차인은 잔금을 지급하기로 한다.

임대인은 00년 00월 00일 00시 00분 현재 등기사항증명서에 명시되어 있는 권리 관계를 잔금일 다음날까지 유지하기로 하며 이를 어길 시 계약을 해지할 수 있으며 지급된 계약금, 중도금, 잔금을 임차인에게 반환한다.

임대인은 계약만료 시 새로운 임차인의 계약 체결여부와는 상관없이 즉시 전세보증금을 반환하기로 하며 이를 어길 시에는 하루 지연이자 00원 및 보증금 반환 지연으로 인해 발생한 비용까지 부담하기로 한다.

매매 특약사항

부동산 매매 특약사항은 별도의 포스팅으로 상세히 정리해 두었습니다. 기본특약사항부터 필수특약사항 그리고 상황별 특약사항 모두 정리해 두었으니 필요하신 분들은 참고하시기 바랍니다.

주택, 아파트 등 부동산 매매 계약서 작성 시 필요한 특약사항

주택, 아파트 매매 계약 특약사항 총 정리 (+ 최신 매매 계약서 양식 첨부)

주택이나 아파트를 매매 계약서를 작성할 때 특약사항은 본인이 미리 숙지하셔서 작성할 때 참고하는 것이 좋습니다. 공인중개사가 작성한다고 해서 본인 사정에 따른 모든 특약사항이 계약서

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부동산 특약 위반

부동산 특약사항을 거래 당사자 중 한쪽이 불이행하여 분쟁이 발생한 경우 어떻게 될까요? 계약 시 양당사자 간의 합의로 작성된 특약사항을 어느 한쪽이 불이행할 경우 계약을 해지 또는 위약금 및 손해배상을 청구할 수 있습니다. 단, 이 경우 한쪽의 주장만으로 해결되는 경우는 거의 없고 분쟁이 발생하는 경우가 대부분이며, 실제 소송 및 재판까지 이어지게 될 수 있으므로 양 당사자간의 합의로 해결하는 것이 가장 좋으며, 합의가 되지 않을 시에는 특약사항에 대한 효력 등을 따져보고 법률적으로 해결할 수밖에 없습니다.

부동산 특약 효력

계약서에 특약사항으로 별도로 명시한다고 해서 반드시 모든 특약사항이 효력이 있는 것은 아닙니다. 효력이 있는 특약도 있지만 효력이 없는 특약도 있는데요, 실제로 분쟁이 발생할 경우 계약서에 특약사항으로 명시해 두었다고 하더라도 실제로는 효력이 없는 특약인 경우가 많습니다. 그렇다면 효력이 있는 특약은 무엇이고 효력이 없는 특약은 무엇일까요?

민법 또는 주택임대차보호법 등 관련법을 위반한 특약사항은 모두 무효입니다.

어렵게 생각하지 마시고 계약서에 작성되어 있는 특약사항이 누가 봐도 법적으로 위배되는 내용을 강요한 사항이라면 효력이 없습니다. 하지만 우리 같은 일반인들이 보기에는 충분히 법적으로 위배되지 않아 보이는 내용들도 있는데요, 몇 가지 예시를 통해 설명을 드리겠습니다.

효력 있는 특약사항

법적으로 위반되어 보일 수 있지만 실제 계약 시 효력이 있는 특약사항 예시입니다.

모든 수선 의무는 임차인이 부담한다.
계약 시 명시된 임차인 외에 거주 인원이 추가될 경우 추가 금액을 납부한다.
임차인이 본인의 사정으로 계약 만료 전 이사하는 경우 새로운 임차인과의 계약에 대한 중개수수료는 기존 임차인이 부담한다.
장기수선충당금은 임차인이 부담하기로 한다.

효력 없는 특약사항

(주택임대차보호법 및 관련법 위반) 계약기간이 연장될 경우 임대인은 보증금 증액 청구를 할 수 없다.
(주택임대차보호법 위반) 임차인은 1년 뒤 계약을 연장할 수 없으며, 계약 만료 시 즉시 임대인이 임차인을 교체하는 것에 합의하며 퇴거한다.
(주택임대차보호법 위반) 임차인이 월세를 1달이라도 연체할 경우 임대인은 즉시 계약 해지를 주장할 수 있으며 임차인에게 퇴거를 요구할 수 있다.
(주택임대차보호법 및 관련법 위반) 임차인은 임대인이 해당 부동산을 매매할 경우 새로운 임대인이 기존 임대차 계약을 승계하지 않을 수 있음을 합의하며 이 경우 새로운 임대인의 요구에 따라 계약을 해지할 수 있음을 확인한다.